主題: 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)區(qū)別

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發(fā)表于：2014/1/10 13:42:02
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如何理解商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別？
簡(jiǎn)單的說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就是在房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上做商業(yè)，是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，使之適應(yīng)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅在地理位置、功能設(shè)計(jì)、物業(yè)需求、目標(biāo)顧客等方面均存在較大差異，我總結(jié)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的十點(diǎn)區(qū)別與大家分享。
區(qū)別一，地理位置的要求不一樣。
1、商業(yè)的價(jià)值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對(duì)于住宅來(lái)講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能走人，能進(jìn)車就可以了；
2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最好處在道路十字路口，客流、人流、車流的交匯處，這樣不僅有利于商業(yè)企業(yè)的形象展示，更滿足了商業(yè)對(duì)于“易達(dá)性”的要求；
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于外觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就可以不要臨界面，不需要形象的展示；
4、我們講商業(yè)地產(chǎn)的植樹(shù)原理，首先就是立地選項(xiàng)。如果地選錯(cuò)了，那是一定種不活的。這塊地適合種橘子，你種蘋(píng)果是活不了的；北方的地適合種蘋(píng)果，種上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別，首先是對(duì)地理位置的要求不一樣。區(qū)別二，目標(biāo)顧客不一樣。
住宅的目標(biāo)顧客通常會(huì)根據(jù)自身的項(xiàng)目定位，鎖定一定的目標(biāo)客層，例如小資階層、白領(lǐng)階層，又或是普通老百姓，只要具備投資能力，都可以成為目標(biāo)顧客，而商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客則相對(duì)固定。通常來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)顧客第一類就是一般的經(jīng)營(yíng)戶，第二類是商業(yè)的投資者。經(jīng)營(yíng)戶又可以細(xì)分很多種，例如主力經(jīng)營(yíng)戶，即我們通常所說(shuō)的主力店，還包括品牌商和一些配套商戶，比如說(shuō)做餐飲、娛樂(lè)的配套商戶，還有一些做小生意的租戶，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)、店面面積、配套功能等的要求都不一樣，而住宅的目標(biāo)顧客對(duì)物業(yè)功能和配套的要求則很單一。

區(qū)別三，功能、用途不一樣。
住宅的功能和用途一般來(lái)講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。例如，購(gòu)物功能、餐飲功能、娛樂(lè)功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，功能都是不一樣的。即使是購(gòu)物功能，又可以細(xì)分為百貨店、大賣場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)超市、生活超市和專業(yè)店等。

區(qū)別四，消費(fèi)環(huán)節(jié)不一樣。
住宅銷售以后就直接進(jìn)入了消費(fèi)終端，經(jīng)過(guò)裝修就可以居住，可以使用了。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過(guò)后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商、裝修、進(jìn)貨和經(jīng)營(yíng)。所以，住宅是一個(gè)終端，銷售后就進(jìn)入了終端消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是開(kāi)端，銷售只是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始。假設(shè)花20萬(wàn)買了一個(gè)住宅，那再花點(diǎn)錢(qián)裝修一下就可以住了，只要有水、電就可以。而商業(yè)地產(chǎn)呢？用20萬(wàn)買個(gè)商鋪，裝修還要花多少錢(qián)？進(jìn)貨還要花多少錢(qián)？風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用金需要多少錢(qián)？整個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)需要多少錢(qián)？買得起商鋪就一定能經(jīng)營(yíng)得起來(lái)嗎？這和住宅是完全不一樣的。開(kāi)發(fā)商賣住宅的時(shí)候，來(lái)的都是客，只要有鈔票可以。賣商業(yè)地產(chǎn)呢？不但要有投資能力，還要有經(jīng)營(yíng)能力，如果投資了商鋪今后活不了，那開(kāi)發(fā)商也是活不好的。所以，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)節(jié)是不一樣的，不能用住宅的思維模式來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題。

區(qū)別五，對(duì)物業(yè)的要求不一樣。
住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單，只要能滿足居住的功能就可以，對(duì)層高、荷載等的要求也不高。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，對(duì)物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光梯、貨梯）等都有很細(xì)致的要求，任何一個(gè)方面都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)物業(yè)的要求也不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，倉(cāng)儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤，層高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的層高達(dá)到2.8—3米就可以了。所以，對(duì)物業(yè)的要求不同也是商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別之一。

第六，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)不一樣。
住宅地產(chǎn)的設(shè)計(jì)，主要是基于一般性使用功能的需要，而對(duì)于商業(yè)來(lái)講，不同的業(yè)態(tài)、不同的功能、不同的產(chǎn)品，商業(yè)設(shè)計(jì)也是不一樣的。例如，電影院的產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要考慮層高、柱距和消防等問(wèn)題，而餐飲店的設(shè)計(jì)對(duì)物業(yè)硬件的要求就不那么高了，主要是解決上、下水和排風(fēng)等問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)需要依據(jù)自身的需求，依據(jù)市場(chǎng)的需求，設(shè)計(jì)主要是為了滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要。
我們拿商鋪切割為例，有的開(kāi)發(fā)商把臨街店鋪的門(mén)臉（即我們所說(shuō)的面寬）切的窄些，里邊（進(jìn)深）切的深些，這樣有限的物業(yè)可以多切出幾個(gè)臨街店鋪，以提高銷售利潤(rùn)。但是這樣的切割方法，即便賣出去了，讓投資者如何很好的經(jīng)營(yíng)呢？4米的面寬在兩側(cè)擺商品，一個(gè)柜臺(tái)要45公分，那么中間要加一個(gè)人，共60公分，中間還要擺貨架，大家算一算，這樣的面寬如何進(jìn)行科學(xué)、合理的商品陳列？商鋪切割時(shí)，如果面寬大了，進(jìn)深淺了，則公攤的面積就大了，商鋪就不好賣。店鋪的進(jìn)深與住宅的要求是完全不同的，切割商鋪也是一門(mén)學(xué)問(wèn)，通常有“回”字形和“非”字形兩種切割方法。“非”字形切法適用于“長(zhǎng)條型”的物業(yè)，以商業(yè)步行街的形式將客流導(dǎo)向兩側(cè)，實(shí)現(xiàn)賣場(chǎng)客流的均好性；“回”字型的切割方法較適用于正方型的物業(yè)，通常會(huì)通過(guò)中庭將客流吸引至物業(yè)的幾何中心，使客流由中心向四周均勻散去。所以，住宅的設(shè)計(jì)與商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)也是不一樣的。

區(qū)別七，銷售、營(yíng)銷不一樣。
臺(tái)灣、香港的一些銷售公司認(rèn)為，“賣住宅的是小學(xué)生，賣商業(yè)地產(chǎn)的是大學(xué)生”，從這個(gè)比喻可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營(yíng)銷要比住宅地產(chǎn)復(fù)雜很多。住宅可以一賣了之，目的很簡(jiǎn)單，也很直接，而商業(yè)地產(chǎn)是以物業(yè)升值和商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為投資動(dòng)力的，商業(yè)地產(chǎn)賣出去以后，還要考慮經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還要考慮返租、回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。因此，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的銷售、營(yíng)銷在銷售理念、銷售形式和銷售控制上都是不同的。

區(qū)別八，投資回報(bào)的形式是不一樣的。
商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷售，二是獲取經(jīng)營(yíng)收益，三是物業(yè)升值，而住宅的投資回報(bào)形式只能通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的資金問(wèn)題，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。我們都知道北京的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，60多萬(wàn)平方米一寸都沒(méi)有賣；上海的梅隆購(gòu)物廣場(chǎng)建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，前年有家機(jī)構(gòu)出50億要收購(gòu)，但被拒絕了，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營(yíng)收益很高。2001年，某華聯(lián)曾在呼和浩特投資近6000萬(wàn)，去年則被一家機(jī)構(gòu)以5個(gè)億收購(gòu)了，所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值。
區(qū)別九，專業(yè)程度不一樣。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，我以前講過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問(wèn)題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過(guò)程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開(kāi)始，還需要招商、開(kāi)業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn) 的運(yùn)作對(duì)專業(yè)程度的要求是不一樣的。

區(qū)別十，綜合實(shí)力不一樣。
從資金運(yùn)作的角度講，對(duì)于住宅地產(chǎn)，銷售便是資金回籠的開(kāi)始，用銷售帶動(dòng)項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)是目前很多開(kāi)發(fā)商的做法。相對(duì)于住宅地產(chǎn)的銷售，商業(yè)地產(chǎn)銷售的風(fēng)險(xiǎn)要高很多，如果商業(yè)地產(chǎn)也按照這樣的思維進(jìn)行開(kāi)發(fā)，就很有可能導(dǎo)致項(xiàng)目因銷售不佳而影響后續(xù)開(kāi)發(fā)，這也是一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目夭折的主要原因。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于后期資金的需求量也是很大的，項(xiàng)目建成開(kāi)業(yè)后，還需要大量的資金投入才可以完成商業(yè)經(jīng)營(yíng)的培育期，實(shí)現(xiàn)贏利。換句話說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是不能急于回籠資金的，需要一段時(shí)期的培養(yǎng)才能將商業(yè)經(jīng)營(yíng)做好，才能將商業(yè)物業(yè)做熱，才能將商業(yè)項(xiàng)目做出升值空間。